El aumento del costo de la electricidad, las consideraciones medioambientales, la energía limpia y los ahorros fiscales, los programas de las compañías de servicios públicos diseñados para ayudar a aliviar la demanda en la red eléctrica y la proliferación de sistemas de energía solar residenciales asequibles han hecho que la energía solar sea más popular que nunca. En consecuencia, las asociaciones están viendo un aumento considerable en las solicitudes de los propietarios para instalar sistemas de energía solar. Esto presenta un conjunto particularmente único de desafíos para los desarrollos de condominios debido a sus techos compartidos y otros componentes comunes similares.
¿Puedo instalar paneles solares en mi condominio en California?
Según la sección 711 del Código Civil, si un propietario de un condominio desea instalar un sistema de energía solar en un techo común compartido o en un garaje o cochera adyacente, las asociaciones ya no pueden prohibirlo. La ley de California ampliamente requiere que las asociaciones permitan a los propietarios instalar paneles solares en los techos de las áreas comunes de los edificios en los que se encuentra su unidad o en los techos de los garajes o cocheras adyacentes. Ver Secciones 711, 4600 y 4746 del Código Civil.
Además, las instalaciones de paneles solares son una excepción a la regla que requiere la aprobación del 67 por ciento de los miembros antes de que la asociación otorgue el uso de cualquier parte de un área común a un propietario en particular. Ver Sección 4600(b)(3)(J) del Código Civil. Esta excepción del Código Civil tiene como objetivo facilitar la adopción de la energía solar en los condominios y agilizar las instalaciones en los techos de las áreas comunes.
Por lo tanto, cualquier disposición de los documentos de gobierno de una asociación que prohíba o dificulte materialmente la instalación o el uso de paneles solares se considera nula y no exigible. Por ejemplo, las restricciones de la asociación que aumenten el costo total del sistema de paneles solares en más de $1,000 o disminuyan su rendimiento en más del diez por ciento de lo que originalmente propuso el propietario solicitante contravienen la ley y se consideran nulas.
Sin embargo, esto no significa que un propietario pueda instalar tantos paneles solares en el techo común como desee sin tener en cuenta a los vecinos del edificio. La sección 4746(b) del Código Civil establece que, al revisar una solicitud para instalar un sistema de energía solar en un techo común de uso múltiple compartido por más de un propietario de vivienda de acuerdo con las secciones 714 y 711, una asociación puede imponer disposiciones adicionales razonables.
Requisitos adicionales para la instalación de paneles solares en condominios
Por lo tanto, si un propietario desea instalar paneles solares en un techo común, la asociación puede requerir una evaluación del sitio solar para determinar la distribución del espacio utilizable entre todos los propietarios que comparten el techo para el hardware solar potencial. Ver Sección 4746 del Código Civil. Debido a que cada asociación es diferente, corresponde a la junta de cada asociación decidir cuál es una distribución equitativa justa y razonable de un techo de área común. Si es práctico, cada propietario debería obtener una proporción del espacio utilizable en el techo que resulte en la misma cantidad de energía generada. De esta manera, en lugar de que el primer instalador de paneles solares utilice el área o áreas ideales del techo solar compartido en detrimento de los instaladores posteriores, el enfoque de asignación igual promueve la propiedad solar equitativa y la igualdad de oportunidades para la misma cantidad de energía solar.
Si la evaluación del sitio determina que un sistema de energía solar en el techo sería impráctico o la asignación del espacio en el techo compartido es insostenible, la asociación podría denegar la instalación. Ver Sección 4746 del Código Civil.
Aunque la asociación no puede restringir de manera irrazonable la solicitud de un propietario y la ley de California permite expresamente dichos paneles en los techos de las áreas comunes, la asociación puede razonablemente imponer una serie de requisitos y condiciones a los cuales el propietario solicitante debe cumplir: 1) Notificar a los demás propietarios con el techo compartido sobre su deseo de instalar un sistema solar; 2) mantener una póliza de seguro de responsabilidad en todo momento y proporcionar a la asociación el certificado correspondiente de seguro dentro de los 14 días posteriores a la aprobación de la solicitud; 3) realizar una evaluación del sitio solar y proporcionar a la asociación una copia de los resultados, que entre otras cosas también deberá incluir una determinación de la asignación equitativa del área utilizable del techo solar entre todos los propietarios que comparten el mismo techo, garaje o cochera; 4) obligar al propietario y a todos los propietarios sucesivos a asumir los costos de mantenimiento y daños, con todas las responsabilidades de reparación asignadas al propietario y a sus sucesores; y 5) requerir que el propietario divulgue a todos los posibles compradores (y arrendatarios) las restricciones y responsabilidades.
Además de estos requisitos, la asociación debería anticiparse a posibles problemas futuros relacionados con los sistemas de paneles solares mediante la adopción de pautas que aborden las políticas y procedimientos en relación con la solicitud e instalación de paneles solares. Además, las juntas directivas deberían considerar la posibilidad de requerir la ejecución y registro de un acuerdo de mantenimiento e indemnización en el que el propietario solicitante asuma la responsabilidad de los costos de reparación de los daños causados a, entre otras cosas, el área común como resultado de la instalación, mantenimiento, reparación, remoción o reemplazo de los paneles solares y todo el hardware relacionado. Dicho acuerdo también debería abordar qué sucede cuando el sistema necesita ser removido o reinstalado para acomodar proyectos de techado a nivel comunitario que la asociación pueda emprender en el futuro.
Existen otras preocupaciones y matices que deben considerarse para cada asociación individual con el fin de garantizar el cumplimiento total de las leyes operativas y mitigar eficazmente la exposición legal.
Comuníquese con su abogado de la asociación de propietarios para realizar un análisis exhaustivo de su comunidad con el fin de garantizar el cumplimiento de los requisitos legales y ayudar a preparar una Política Solar y un Acuerdo de Mantenimiento e Indemnización relacionados.
Publicación de blog redactada por el abogado de TLG, Sam I. Khil, Esq.