Regulaciones de hoa en florida para la instalación de paneles solares

El Estado de Florida tiene regulaciones vigentes para proteger los derechos de los propietarios que utilizan prácticas de energía renovable e instalan paneles solares y otros dispositivos de energía renovable. Si bien las asociaciones de propietarios (HOAs) definen la estética de sus vecindarios con reglas sobre qué mejoras se pueden realizar, tienen un margen limitado para restringir los derechos de los residentes de utilizar energía solar. Las HOAs y las asociaciones de condominios, así como las empresas de administración de propiedades que actúan en su nombre, deben tener en cuenta estos derechos y regulaciones en relación con elementos como paneles solares o incluso tendederos.

Estatuto de Florida § 1604

Este estatuto de Florida prohíbe tanto a los gobiernos locales como a las asociaciones de propietarios adoptar códigos, leyes y reglas que impidan la instalación de paneles solares. En el lenguaje expreso del estatuto, se hace referencia a los derechos de los propietarios de instalar y utilizar colectores solares, tendederos u otros dispositivos de energía [renovable].

El estatuto prohíbe expresamente cualquier acuerdo vinculante que limite el acceso a la energía renovable para viviendas residenciales, incluidas las instalaciones de energía renovable realizadas dentro de los límites de una unidad de condominio.

Se aplican términos y condiciones que permiten a las asociaciones determinar dónde se pueden instalar los colectores solares, siempre y cuando la ubicación determinada no vuelva ineficaz al dispositivo de energía renovable. Los propietarios aún deben seguir el proceso de la asociación para las alteraciones arquitectónicas antes de instalar cualquier panel solar u otro dispositivo de energía renovable.

House Bill 697

En vigor desde 2008, esta ley amplía la legislación existente al permitir específicamente a las juntas de condominios instalar paneles solares en sus propiedades sin la aprobación de los propietarios de los condominios. HB 697 también permite a los propietarios de unidades de condominio instalar dispositivos solares dentro de los límites de sus propias unidades, aunque se aplican condiciones que se discutirán a continuación.

Estatuto de Florida § 7007

Florida brinda protecciones continuas a las personas y empresas que se benefician de la energía solar. El Estatuto de Florida § 7007 específicamente otorga a los propietarios de propiedades un derecho a servidumbres solares con el fin de garantizar que los paneles solares en la propiedad tengan una exposición adecuada al sol.

En términos prácticos, esto significa que cualquier persona que desarrolle un terreno comprado de tal manera que bloquee la luz solar en ángulos específicos durante el día puede ser ilegal sin un acuerdo expreso con el propietario del dispositivo solar bloqueado.

Para aprovechar estos derechos, los propietarios que utilizan paneles solares pueden buscar los servicios de un abogado de bienes raíces con experiencia que pueda redactar una servidumbre solar por escrito que cumpla con la ley de Florida.

Excepciones y otras consideraciones legales

Debido al marco legal mencionado anteriormente, generalmente una HOA no puede detener la instalación de paneles solares simplemente basándose en cómo se verán los paneles una vez instalados. Sin embargo, una junta de revisión arquitectónica que actúa en nombre de una HOA puede dictar dónde en el techo de una casa se pueden instalar los paneles solares. Los propietarios deberán seguir estas pautas siempre y cuando los paneles solares miren hacia el sur (dentro de 45° del sur verdadero) y la nueva ubicación no aumente significativamente los costos.

Las leyes de Florida que prohíben restricciones a los paneles solares se aplican solo a edificios de tres pisos de altura o menos. Además, la ley prohíbe la instalación de paneles solares y otros dispositivos de energía renovable en barandas de balcones (y patios) en condominios, casas adosadas y apartamentos.

Precedentes judiciales como City of Ormond Beach v. State ex rel. Del Marco, 426 So.2d 1029 (Fla. 5th DCA 1983) y la enmienda de 1992 al Estatuto de Florida § 1604 otorgan al propietario de una propiedad el derecho solo al rendimiento satisfactorio de los dispositivos de energía renovable en lugar del rendimiento óptimo. Por lo tanto, aún existe cierto margen para que las HOAs dicten legalmente la ubicación de los paneles solares, siempre y cuando lo hagan dentro de las pautas legales.

La ventaja de contar con un asesoramiento legal

La ley de HOA de Florida es compleja y se pueden argumentar puntos de vista legales para respaldar cualquiera de las partes en una disputa relacionada con la instalación de paneles solares u otra infraestructura de energía renovable. En muchos casos, es ideal obtener la opinión legal de un abogado de HOA de Florida con experiencia al comienzo del proceso de disputa. El acceso a un asesor legal con competencia demostrada en el área de derecho de asociaciones de propietarios y condominios puede mejorar significativamente el resultado de cualquier negociación, mediación, arbitraje o litigio.

Derechos y responsabilidades de la asociación de propietarios

Todos los estatutos y regulaciones de las asociaciones de propietarios de Florida se describen en detalle en el Capítulo 720 de los Estatutos de Florida. Este documento cubre todos los aspectos del derecho de las HOA, desde cómo registrar una HOA hasta las reuniones de la junta directiva, los estados financieros y la resolución de disputas. Incluso hay formularios de ejemplo para avisos de gravámenes aceptables y pagos atrasados.

Las HOAs deben estar registradas como corporaciones y deben presentar todos los documentos de gobierno en los registros oficiales del condado en el que se encuentra la comunidad. Si bien deben presentarse al gobierno del condado, las asociaciones de propietarios en Florida no están gobernadas por una agencia gubernamental. Las asociaciones comunitarias deben operar dentro de las pautas del Capítulo 720 y, si no cumplen con ellas, los miembros de la comunidad deben litigar contra la HOA. No hay controles ni auditorías gubernamentales regulares.

Derechos y responsabilidades de los propietarios

La asociación de propietarios es responsable de redactar y hacer cumplir sus convenios y restricciones. Estas son las reglas que los miembros deben seguir. En Florida, si se establece una asociación de propietarios, la membresía es obligatoria. No hay forma de renunciar a un acuerdo de HOA. Al buscar una propiedad, es una buena idea revisar todos los convenios y restricciones de la comunidad antes de la compra. Toda la información de la asociación debe estar disponible para todos los miembros de la comunidad y los posibles miembros.

Reuniones de la junta directiva

Cualquier propietario en buena posición con la asociación tiene permitido estar presente durante las reuniones de la junta directiva, incluso si no es miembro de la junta directiva. Además de asistir a las reuniones, los propietarios pueden hablar sobre ciertos temas, sin embargo, las leyes de la comunidad pueden regular la cantidad de oradores y establecer límites de tiempo.

Si un miembro de la junta no cumple adecuadamente con su obligación con la comunidad, los propietarios pueden destituirlo en cualquier momento y por cualquier motivo con una mayoría de votos.

El Estatuto de Florida es tan detallado que incluso otorga a los propietarios el derecho de izar la bandera estadounidense, estatal y/o militar en su propiedad a pesar de las reglas de la asociación de la comunidad, siempre que sea de un tamaño apropiado.

Capítulo 720 del Estatuto de Florida

Tenga en cuenta que CSM no es un abogado con licencia y no puede brindar asesoramiento legal. Si tiene preguntas sobre la interpretación de los requisitos legales de su estado o los documentos de gobierno de la asociación, comuníquese con un abogado con licencia en su estado.